Приемка дома твоего

На сколько важен проект

К сожалению, приобретая загородный дом на всю жизнь, многие из нас в итоге осуществляют покупку кота в мешке. Хоть простая и экономичная дача, хоть роскошный коттедж должны в полной мере дарить комфорт своим владельцам, не требуя капитального ремонта в первые же годы эксплуатации. Однако если они были возведены из некачественных материалов или же с многочисленными строительными погрешностями, то уже за несколько лет такие здания способны вылиться для вас в сумму, сопоставимую с первоначальным бюджетом постройки.

Что же сделать для того, чтобы обеспечить минимальный риск ошибок при приобретении нового дома или приемке его от строителей? Разберем вопросы, которые касаются правильного осмотра нового дома и осуществление оценки качества его возведения. Помните, что вы не приобретаете кота в мешке у застройщика лишь в том случае, если последний готов предоставить вам полный пакет проектно-сметной документации.

Она представляет собой увесистый том, содержащий в себе множество чертежей, таблиц и пояснительных записок, содержащих сметные расчеты. И поскольку в наше время возымела действие дачная амнистия, то требования к застройщикам, возводящим дома не более, чем в три этажа, являются существенно упрощенными.

Несколько слов о дачной амнистии

Данная система позволяет производить строительство без наличия проекта, что сейчас активно используют самозастройщики, а также мобильные бригады, которые укомплектовываются рабочей силой из ближнего зарубежья. Таким образом, любой народный умелец, имея на руках эскиз из электронного или печатного каталога проектов, может самостоятельно возвести коттедж, который примется в эксплуатацию в конечном счете. И здесь следует заметить, что такое положение вещей не лучшим образом отражается на пригородном строительстве.

Нередки такие ситуации, когда частный застройщик имеет необходимый проект, но при этом руководит проведением работ самостоятельно. Это говорит о том, что возведением фундаментом здания занимается одна бригада, кровли - другая, а стен - третья. И здесь вполне может возникнуть такая ситуация, когда в процессе строительства частный застройщик внезапно решает отступить от проекта, заменив материалы, оговоренные документацией, на более дешевые или же пригласив более сговорчивых рабочих. В документации вряд ли будут отражены подобные модернизации.

Человек, решивший экономить на материалах, наверняка сэкономит и на строительном технадзоре. И в результате уже никто не сможет ответить ни за качество, ни за надежность возведенной конструкции. Вполне возможным результатом таких действия является следующее: из-за ошибок строителей тот дом, который якобы строился для себя или "как для себя", наспех подготавливают к продаже и отправляют на рынок.

Возможно ли подписать под свою ответственность или купить акт сдачи-проверки в том случае, если застройщик или собственник не могут предоставить вам полный комплект проектно-сметной документации, где имеются сведения о ходе строительства и внесенных конструктивных изменениях? Если дом вам очень понравился, то теоретически - да, но помните о том, что осмотр следует проводить с особым вниманием.

Лучше всего в этом случае пригласить независимых строительных экспертов, но и они не имеют возможности видеть сквозь стены, а потому каких-то огрехов могут не заметить. К примеру, осмотрев свежий фундамент, даже опытный специалист не сможет определить марку использованной арматуры и правильность ее укладки.

Фундамент

Независимо от наличия полной проектной документации, новый коттедж должен начинать осматриваться с фундамента, который является основой не только дома, но и может стать началом ряда трудно исправимых ошибок. Если на момент осмотра фундамент уже будет облицован плиткой, то здесь оценка его состояния вряд ли удастся, ведь любые даже самые серьезные трещины, могут быть без труда замаскированы.

Поэтому интересовать нас должен в первую очередь не фундамент, а то, что располагается вокруг него: дренажные системы и отмостки. Здесь вопросы будут такими: есть ли они и работают ли они?

Какая может быть связь между кровлей здания и его фундаментом? Да самая прямая. Как вы думаете, почему у старого дома, установленного на ненадежный столбчатый фундамент, периодически возникают проблемы с крышей? Да потому, что швы расходятся, а основание "гуляет". Эта проблема присутствует не только у старых, но и новых домов, ведь основным врагом в данном случае является уровень грунтовых вод, а потому строителям следует в первую очередь позаботиться о том, чтобы отвести их от фундамента.

Оценку того, насколько качественно была проведена подготовка основания, можно осуществить, сделав штыковой лопатой шурф, то есть, яму, глубина которой составляет один метр. Если эта яма заполнится водой, то все не так хорошо, как можно было бы думать. При выкапывании шурфа непосредственно в основании дома, мы сможем оценить качество подготовки фундамента, то есть, наличие песчаной подушки.

По словам эксперта, качественная подготовка основания является залогом того, что и арматура, и бетон будут подобраны правильно и уложены в соответствии с нормами.

Несколько слов о проекте

Когда вы уже определились с тем, что с фундаментом все нормально, зайдите в дом. В первую очередь, открываем и закрываем окна и двери в доме. Так будет очень просто выявить возможные перекосы. Стены любого дома, построенного по современным технологиям, представляют собой сложный слоеный пирог. И наиболее сложным случаем является именно коттедж, который выстроен по каркасно-щитовой технологии. Здесь многое зависит именно от человеческого фактора, то есть, кто и из чего будет строить такой дом.

Далеко не во всех случаях удается исправить все строительные ошибки, допущенные на стадиях подготовки основания и проведения фундаментных работ. А вот просчеты, допущенные при строительстве кровли, являются не такими уж фатальными.

Таким образом, если ход строительства был педантично зафиксирован в бумагах, а также были отражены все работы по замене материалов, и продавец способен предоставить полный пакет договоров со строительными организациями, в которых значатся гарантийные обязательства, то задача существенно упрощается. Однако бывает так далеко не всегда. И что делать в том случае, когда качество строительства подлежит серьезным сомнениям?

Оптимальным вариантом является приглашение для оценки объекта независимого эксперта от строительной компании. Желательно сделать этого тогда, когда окончательная отделка еще не будет завершена, и будет возможность осмотра состояния строительных конструкций. Если же дом уже отделан, то хозяин вполне оправданно может отказаться от вскрытия стены для того, чтобы показать потенциальному покупателю ее внутренности. Но в таком случае вы можете отказаться от покупки.

Если дом сдается без чистовой отделки, то отказ продавца открутить пару шурупов и снять гипсокартонный лист должен вызвать у вас серьезные подозрения. В данном случае не исключен вариант, что застройщик просто имеет несколько "скелетов в шкафу", которые просто не хочет выставлять на обозрение покупателя.

Что может прятать продавец? К примеру, качество доски, использованной для обустройства каркаса, может оказаться плачевным. Для этих целей в идеале должна быть использована сухая строганная доска. Но в современном строительстве нередки варианты, когда вместо нее используется пиленая древесина, привезенная из ближайшей пилорамы и сохранившая свою естественную влажность. На современном рынке немало присутствует таких строений.

Поэтому если вы приобретаете дом, построенный по столь "экономичной" технологии, вам нужно быть готовым к тому, что он обветшает значительно быстрее объекта, для возведения которого использовалась качественная древесина. И вам вовсе не нужно быть профессионалом в строительной области для того, чтобы безошибочно определить такую подмену.

Специалист же сможет выявить куда большее количество деталей. К ним относится замена дорогого материала дешевым аналогом, проблемы в монтаже утеплителя, наличие паро- и гидроизоляционных мембран, предусматриваемых проектной документацией (нередко застройщики попросту забывают о том, что они должны быть). Добавьте к этому древесину и газобетон, покрытые грибком, который нередко появляется в случае нарушения условий хранения стройматериала.

Профессионал способен различить и ошибки строителей и места, где они решили попросту схалтурить. При этом большинство таких небрежностей значительно превышает все разумные и предусмотренные пределы.

Тепловизионное обследование способно значительно упростить процесс приемки объекта. Такая процедура позволяет точно выявлять монтажные дефекты и мостики холода, а также места с неправильной укладкой утеплителя.

Все моменты, описанные выше, относятся к приобретению готового или близкого к готовности дома. Если же до завершения строительства остается еще много времени, дом возводится в сложных геологических условиях или кровельная конструкция предполагает сложную конфигурацию, лучше всего пригласить независимого эксперта по технадзору, который будет контролировать проведение строительного процесса.

При контролировании строительного процесса наиболее важными этапами являются: проведение дренажных работ и подготовка строительного основания. После этого вам следует оценить и готовый фундамент.

В период, когда будут возводиться стены, процесс строительства также следует контролировать как можно чаще, проверяя все возведенные элементы при помощи рулетки и строительного уровня, дабы не оставить строителям и шанса на халтуру.

Далее важным моментом является монтаж утеплителя и установка дверных и оконных блоков. Наиболее грамотным подходом будет разделение приемки дома на соответствующие этапы. В таком случае каждый из них должен заканчиваться подписанием акта приема-сдачи.